2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 대상으로 1015 부동산 대책을 발표했습니다.
이 대책은 조정대상지역·투기과열지구 지정과 함께 토지거래허가구역 확대,
대출 한도 축소, 부동산 대책 실거주 의무 도입 등이 핵심입니다.
이 글에서는 1015 부동산 대책의 주요 내용, 적용 시점, 실거주 의무를 중심으로 정리하겠습니다.
📌 1. 1015 부동산 대책 개요
정부는 1015 부동산 대책 발표 시 서울 전역과 경기도 12개 지역을 동시에 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했습니다.
동시에 해당 지역 대부분을 토지거래허가구역으로 묶었습니다.
1015 부동산 대책에 따른 이 조치는 앞으로의 주택 거래 및 대출을 강력히 제한하는 수요 억제책으로 평가받고 있습니다.
특히 이번 1015 부동산 대책은 부동산 대책 실거주 의무를 새로 도입하며, 부동산 투자성 수요를 직접 겨냥했습니다.
📍 2. 1015 부동산 대책 : 대상 지역 확대 및 지정 방식
2.1 1015 부동산 대책 :서울 전역 지정
기존 규제 대상이었던 강남, 서초, 송파, 용산구는 지정 상태가 유지됩니다.
여기에 서울의 나머지 21개 자치구가 추가로 조정대상지역 및 투기과열지구로 포함되었습니다.
결과적으로 서울 전역이 1015 부동산 대책의 규제 범위 안으로 들어갔습니다.
2.2 1015 부동산 대책 : 경기도 12개 지역 지정
신규 지정된 경기도 지역은 다음과 같습니다:
과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구),
안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시.
이들 지역은 10월 16일부터 1015 부동산 대책 규제의 실효가 발생합니다.
2.3 토지거래허가구역 확대
투기과열지구 및 조정대상지역 중 아파트가 위치한 구역과
동일 단지 내 1개 동 이상 연립·다세대 주택 단지가 포함된 지역이 대상입니다.
허가구역 지정은 공고일로부터 5일 뒤인 10월 20일부터 효력이 생깁니다.
허가구역 내에서는 2년간 실거주 의무가 부과되며,
거래 전에 관할 관청의 허가가 필요합니다.
단, 허가구역 지정 전에 이미 계약을 체결한 경우에는 그 제약이 적용되지 않습니다.
💰 3. 1015 부동산 대책 : 대출 한도 및 금융 규제 변화
1015 부동산 대책은 주택담보대출(LTV) 및 금융 조건에도 강한 제한을 두었습니다.
3.1 주택담보대출 LTV 제한
규제지역 내 매입자는 LTV 40% 이하로만 대출이 허용됩니다.
유주택자의 경우 규제지역에서 주택 담보 대출이 전면 제한됩니다.
3.2 수도권 주담대 한도 축소
이전에는 최대 6억원까지 대출이 가능했지만, 주택 가격 구간에 따라 대출 한도가 축소됩니다:
시가 15억 원 이하: 6억 원 유지
시가 15억 ~ 25억 원: 최대 4억 원
시가 25억 원 초과: 최대 2억 원
3.3 DSR·스트레스 금리 적용 강화
스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됩니다.
전세대출도 규제지역 1주택자에 한해 DSR 계산에 포함됩니다.
은행권 주담대 위험가중치 하한도 기존보다 강화되어, 리스크 평가가 엄격해집니다.
🏠 4. 1015 부동산 대책 실거주 의무 도입
1015 부동산 대책 중 특히 주목되는 부분은 바로 부동산 대책 실거주 의무입니다.
토지거래허가구역 지정 지역에서는 주택 취득 후 2년간 반드시 실거주해야 한다는 조건이 붙습니다.
이 조건은 매수자의 투자성 매입을 억제하고, 실제 거주 목적의 주택 수요 위주로 시장을 유도하려는 의도입니다.
1015 부동산 대책에 따라 실거주 의무를 위반할 경우 거래 취소, 벌금 또는 행정 처분이 뒤따를 가능성이 있습니다.
1015 부동산 대책의 실거주 의무는 이번 1015 부동산 대책의 핵심 축 중 하나로,
향후 주택 시장 공급과 수요의 구조 변화를 이끌 수 있는 제도적 변화입니다.
⚠️ 5. 1015 부동산 대책 시장 영향 및 유의사항
5.1 단기적 시장 충격
대출 한도 축소와 실거주 의무 도입이 동시에 시행되면,
일부 지역에서 매매 거래 위축이 예상됩니다.
투자형 수요는 빠르게 줄고, 가격 안정 효과가 부분적으로 나타날 수 있습니다.
5.2 지역별 풍선효과 가능성
규제지역 외곽 또는 비규제 지역으로의 수요 이동 가능성도 있습니다.
일부 투자 수요가 남는 지역으로 유입될 수 있어 지역 간 주택 가격 격차가 커질 수 있습니다.
5.3 제도 운용 리스크
허가구역 지정 기준, 실거주 의무 모니터링 체계, 위반 제재 기준 등이 정책 효과를 좌우할 것입니다.
제도 운영 과정에서 발생할 수 있는 불합리성이나 형평성 문제를 지속 감시해야 합니다.
1015 부동산 대책은 서울 전역과 경기 주요 12개 지역을 대상으로
강력한 수요 억제책을 동시다발적으로 도입한 정책입니다.
규제 지역 지정, 토지거래허가구역 확대, 부동산 대책 실거주 의무 도입, 대출 한도 축소 등이 핵심 내용입니다.
이번 대책은 투기성 매입 억제와 주택 시장 안정을 목적으로 하지만,
거래 위축과 지역 간 격차 확대, 제도 운용 부담 등의 부작용도 고려되어야 합니다.
향후 정부는 세제 개편, 공급 확대, 제도 보완 등을 병행하며 이 대책을 조정해 나갈 필요가 있습니다.
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